부동산경매 기초강의 정리 1탄

경매의 기본 process

권리분석(물건검색) -> 현장방문(임장) -> 입찰 _> 명도

 

** 미회수채권을 누가 책임져야 하는가? 낙찰자? 채무자? 

요걸 잘 파악해야 위험을 피할수가 있다.

선순위 임차인 중 낙찰자가 떠앉아야됨( 인수해야함) 이 있는 경우를 주의해야 함.

 

잘못된 입찰로 인한 전체 대금미납에 대한 패널티(penalty) -> 보증금으로 10%를 걸어야함. (몰수)

이미 1번 미납된 사건(재매각시)의 경우 보증금은 20%

권리분석을 잘못하면 위험해짐. 몰수된 보증금은 최종낙찰금에 기존에 몰수된 돈을 더해서 채권자에게 줌. 채권자에게 주고도 돈이 남으면 집주인한데 줌.

경매가 위험한 것이 아니고 공부하지 않은 자신이 잘못된 것이다. (인수할 내용을 주의해야함.)

 

소멸이냐 인수냐가 가장 중요.

은행빚 -> (근)저당권 -> 소멸 (은행 빚은 무조건 소멸된다.)

임차 보증금(전세/월세) -> 소멸 vs 인수 [조건을 공부해야함!!]

 

규칙1. (근) 저당권 말소

사례> 은행 근저당 27억 -> 낙찰가 20억이어도 낙찰자 책임 없음. 낙찰가가 빚보다 낮아도 상관이 없다. 근저당 혹은 저당만 있으면 아무 문제가 없음.

 

가압류, 가처분 대응방법

규칙2. (근) 저당권 후순위 말소 -> 선순위 이하 후순위 말소.

등기부등본 -> 누구나 볼 수 있다!!! 한번 발급시마다 수수료를 떼야 함. (공시) 등기를 보는거 부터가 공부의 시작.

* 표제부- 아파트면적, 주소 / 갑구-소유권, 가처분, 가압류 / 을구-(근)저당권

등기-> 시간 순 (먼저 온 놈이 장땡!) 채권자들은 등기의 시간순으로 배당을 받아감.

맨 먼저온 근저당처럼 기준이 되는 권리를 말소기준권리.

말소기준권리란, 부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말한다.

1.     (근)저당권

2.     압류, 가압류 -> 근저당처럼 무조건 말소, 후순위도 무조건 말소

**요거 위에 것만 봐도 거의 대부분의 사건을 분석 가능.

 

갑구을구를 시간순으로 나열.

등기에서 제일 먼저 온 놈을 봐라. 근저당 다음 것으로 왔으면 다 소멸.